“现在出门不用捂鼻子绕路，沿街餐饮店也清爽多了！
”奉贤区金汇镇泰日社区泰青公路137弄居民李阿伯的话 ，道出了环境之变。自4月初污水外溢问题解决后
，这里已连续半年污水零投诉 。

变化的起点，是泰日社区党总支的迅速响应
。接到李阿伯反映后 ，党总支以物业为纽带
，织密“社区-街区”联动治理网。物业师傅下井排查，锁定小区管道老化“病灶 ”；又配合城管检查沿街餐饮店 ，发现部分商户因未装油污分离器致污水横流 。“物业吹哨 、部门报到
”机制立即启动
，市场监管
、环保等部门联动“会诊”
。很快，老化管道换新 ，12家餐饮店全部装上油污分离器
，墙内墙外污水源头被彻底阻断。

这样的治理成效，正是奉贤区深化党建引领物业治理的一个鲜活注脚 。今年 ，奉贤区以学习教育为契机，制定出台《奉贤区党建引领物业治理“一支部一实事 ”攻坚工作方案》
，聚焦12345热线高频诉求及小区治理重点问题，发挥居民区党组织和党员作用 ，推动党建引领“三驾马车
”协调运转
，既破解群众“老大难”问题，又凝聚多方城市治理共同体 ，让治理效能转化为民生成果
。

难题攻坚：从“糊涂账 ”到“明白账
”的治理革命

奉贤区推行党建引领物业治理“一支部一实事”
，区委组织部不仅牵头建立了“区—街镇—居民区 ”三级攻坚制度，还对“实事
”有明确定义 ，即由区房管局、区城运中心根据小区综合治理和住宅物业服务管理市民服务热线案件工单量
，每双周梳理形成重点问题和高频事项清单，将其作为攻坚治理内容 ，且要求居民区党组织同步建立“三驾马车”联合接待制度
，共同推进“一支部一实事 ”的落实。

最近，建成40余年的南桥镇朝阳社区迎来新变化：车位不再“一位难求” ，小区物业服务跟上了，邻里间也更和睦了 。朝阳社区党支部书记夏春花说
，破局正来源于制度的保障
。

其实，朝阳社区是名副其实的“老大难
”小区 ，0.37平方公里区域内
，既有集资房 、公租房
、售后公房、宅基地房 、厂房，还住着2562名常住居民 ，常被三件事困扰——

车位紧张得“一位难求”
，隔壁村的3000平方米荒地能不能想办法用起来？

物业常年服务跟不上，老百姓凭啥还要交物业费？

住户来来去去 ，大伙儿怎么才能拧成一股绳？

面对困境
，今年上半年，社区党组织坚持党建引领 ，联合物业公司等
，创新推出“三算三共 ”工作法：

一算利益账。争取市房改项目落地，每户无需出钱 ，就能一次性进行房屋翻新，改建230个停车位
，换来长期居住的舒适 。

二算长远账。每户缴纳0.45元/平方米的物业费，就可以享受封闭式小区带来的安全
。

三算暖心账。借助区和美项目创建 ，小菜园种子化肥农具只需投入1000元
，就能让辖区65岁以上260个老人每季吃上新鲜蔬菜 。“一笔笔明账摆出来，居民从观望变支持
。
”夏春花说。

最终 ，房修方案以97%通过率落地
，停车方案同意率达96%，小区物业收缴率短短半年也达到了70% ，实现共建共治共享 。

目前
，全区542个住宅小区，已确立“一支部一实事”项目196个 ，覆盖272个小区
。其中
，44个重点小区形成60个?“一支部一实事 ”项目，推动小区停车位不足
、电梯维修保养难、公共设施破损 、文明养犬等问题有效化解。

机制创新：从“死循环
”到“活生态”的破局之道

物业治理 ，往往没有前列可循，一些难题的攻坚
，需要因地制宜，拿出切实可行的方法 。

其中矛盾突出的是“低收费导致物业无力维护 ，设施老化又让业主更不愿交费 ”
，物业费的收缴往往形成“服务差-不交费-更差服务
”的恶性循环
。为此，奉贤区深化党建引领物业治理 ，重在鼓励基层创新创造
，实现基层组织有效覆盖。

南桥镇探索实行“共享优质物业”机制，将一家优质物业（江苏银河物业管理有限公司）引入绿地海珀华庭小区
、杨王村杨王苑等 ，在绿地海珀华庭该物业破解了小区居民原来“物业费2.35元/平方米降到1.6元/平方米
，服务也跟着打了折 ”的困窘，通过近2年的优质服务提供将物业费调回2.0元/平方米 ，实现了物业服务“质价相符
”“优质优价”；杨王苑的乡村村民也有了城市化的“管家服务 ”
，生活指数显著提升 。

应急响应的速度，最能体现治理效能的提升
。奉浦街道引导物业党支部发起“30分钟俱乐部——快修服务”项目 ，号召辖区内的物业企业党员为先锋，组建专业维修团队
，承诺以最快速度到达现场，提供水管维修、下水道疏通 、灯具更换等6项目快修服务 ，争取在30分钟内接诉即办。

随着党建引领物业治理的不断深化
，规范物业选聘，也有了可复制的经验做法 。金汇镇以金贤社区党支部为试点 ，创新实施“小区物业选聘规范提升工程
”
，通过组建专业监督团队（由支部党员、业委会代表
、法律顾问及城建中心专业人员组成），创新“1+2物业合同模式”（1年试用期+2年正式服务期） ，构建线上线下平台信息全公开网络
，有效化解物业选聘矛盾，为构建和谐社区提供了可复制的实践经验。

不仅如此 ，奉贤区还推出奉贤区党建引领物业治理动态管理“红黄绿 ”进退机制
，每月各类问题案件工单量前三，且同类案件当月满5件及以上的小区 ，将被认定为“红灯
”，纳入集中整治；完成整治的小区
，若工单量降幅超85%且问题实质性解决，可纳入“黄灯” ，进入2个月观察期；对观察期内连续保持案件量较“红灯 ”时减少85%以上
，核查达标后销项转为“绿灯
”，若后续同类问题复发并亮“红灯” ，将重启认定与攻坚
，形成处置闭环
。

目前，首轮小区“红灯转黄灯 ”共受理15个小区转灯申请 ，共涉及19个重点问题
，投诉量平均降幅约94%。第二轮小区“红灯转黄灯
”共受理20个小区转灯申请，涉及22个重点问题 ，投诉量平均降幅约98% 。

服务提质：从“管物业”到“聚民心 ”的价值跃升

“小吴
，帮我看看手机咋发不了视频？
”78岁的周奶奶抱着手机找到苏宁银河物业客服吴婷
。这是吴婷第8次帮周奶奶解决问题，这样的“超纲服务”在南桥镇杨王村已成为常态。

物业服务的边界 ，正在党建引领下不断拓展 。在柘林镇佳源社区，25%的独居老人与20%的大学生租户
，通过“党员+大学生 ”结对形成特殊联结：护理专业大学生季文婷贴心为老年人讲解视频通话使用方法；财务学专业大学生周梦甲手把手教老人用手机预约挂号，帮助老人适应信息化社会
。如今 ，这个社区的志愿服务参与率提升45%
，大学生主动当起“青春网格员”。

服务的温度，更体现在文化认同的构建中 。在奉浦街道奉浦苑社区博物馆里 ，1979年的“结婚四小件
”(暖脚炉、糖缸 、脸盆等)前总围着居民——这是张桂英阿姨捐赠的嫁妆
，如今成了社区变迁的见证
。“所有展品都是居民众筹的，布置方案改了17稿。”业委会主任祝勤勇说 。这个奉贤首个社区博物馆 ，让治理从“事务管理“升维至“精神共建 ”
。

从老旧小区的“糊涂账
”到新建社区的“暖心服务”
，从“各管一段 ”的治理困局到“多方协同
”的共治格局，奉贤用一套“党建红+治理优”的组合拳 ，让物业治理从“老大难 ”变成“新亮点
”。

未来
，奉贤将依托“多格合一”，整合各方行政资源 ，把“物业服务质量提升 ”“业委会规范运作
”列为网格治理区级专项行动，针对停车管理
、“油烟音”扰民、电梯安全等高频问题及业委会共性问题
，制定差异化解决方案，整合区镇资源分级解决 ，力争拔点一批全区12345工单量最集中的小区 、解决一批高频物业治理问题
、应建尽建一批业委会、合并一批小散弱住宅小区 、提升一批物业服务企业规范化服务水平
、淘汰一批不合格物业服务企业
，真正形成“党组织牵头抓总、各方协同联动 ”的物业治理新格局 。